期间琶洲南TOD，竟敢于以无全媒体营销，无销售中心，无样板间出道，仅仅凭着一份PPT，五一前夕预售证一出，即引发城中富豪狂热。

纵观整个上半年广州楼市，独此一例，坐实孤勇者无疑。

琶洲南TOD项目现场

琶洲南TOD效果图

此盘之所以有这个表现，一方面，产品确实能打，放眼广州整个核心区，综合素质能够如此全面的，只此一家；另一方面，限价下，相对周边10几年楼龄的二手，着实是便宜。

所以这个盘，以未来潜在的绝对涨幅来说，买入是比较稳的，只是站在纯投资视角，如果需一次性全款填入大体量资金买进，从资金成本、收益率上来说，并非最优，这个之前也有说，在此就不做赘述。

而且，这也并非本文重点，本文重点还是在于，从一些之前别人没说过的角度，来讲讲该盘本身的一些情况。

01 前传

琶洲南TOD项目地块原来是广州地铁赤沙车辆段，用于地铁车辆日常停放维修整备，以及地铁员工培训，用地面积56.01公顷，后续因发展需要，规划重新改建。

2021年2月的土拍中，广州地铁以82.3亿元底价竞得赤沙车辆段地块，折合楼面价为3.6万元/㎡，一转手就将原来自用的地拍回，还是底价，这一手操作真溜。

因为此次拍地限定条件为需同步建设赤沙车辆段盖板工程（包含盖板土建、屋面工程、防水工程、上盖坡道），盖板工程用地面积17.95万平方米，设计概算耗资27.87亿元。这个约束条件简直就是定向比武招亲，放眼广州的各大开发商，除了广州地铁，还有谁能Hold得住。

广州地铁主打轨道交通，越秀集团主打地产开发，广州地铁集团与越秀集团同为广州市国有企业，早于2016年签署战略合作协议，建立全方位战略合作伙伴关系，两者如同哥俩兄弟，所向披靡，火热多时的品秀系列就是他们的合作项目。

这一次，琶洲南TOD项目也是由他俩联合开发。

02 项目产品

地段地段地段

琶洲南TOD项目位于海珠区中东部，赤沙涌北段以东，黄埔涌以南，华南快速路以西的三角区域。

下面一图看清琶洲南TOD与琶洲的关系，来来来……手机横起来！

项目距离琶洲西区、琶洲会展中心均不足1km。

琶洲西区是广州人工智能与数字经济试验区的核心引擎，互联网产业聚集区，未来的“琶洲算谷”。

而琶洲会展中心从2000年开始就肩负广交会的重任，目前广交会展馆四期已接近建设完工，未来的琶洲将会成为全球会展业的顶流。

此外，琶洲港澳客运口岸首期已竣工验收，轨道交通处于紧锣密鼓推进中，将来琶洲将可以实现10分钟到达广州南站，25分钟到达白云机场，1小时到达珠三角其他城市，升级成大湾区都市圈的核心枢纽。

琶洲西区

项目3km半径范围内可达珠江新城、广州塔岭南广场、海珠湿地，5公里半径范围辐射至广州国际金融城起步区。

纵观整个广州，占据着得天独厚地段的琶洲南TOD，目前还找不出能与之匹敌的一手项目，未来琶洲周边仅能依靠旧改释放新增地块，挑战者的降临也还遥遥无期。

产品力

琶洲南TOD住宅项目共规划16栋，项目总货量约1400户，首推的是西区1#栋，8#栋、9#栋，靠近海洲路南段，最小户型142平起步，最大为310平，一期货量共288户。

1#栋为总高22层2梯2户，265平及310平的南北对流大平层，处于楼王位置，北向面对琶洲西区，俯瞰黄埔涌滨水绿地，南向可望海珠湿地。

北向可望琶洲西区

项目前期营销形式过于隐秘，公开的资料不多，流传出的户型如下。

265平五房两厅一厨三卫

310平五房两厅一厨三卫

8#栋和9#栋是总高44层的超高层，2梯3户分布，涵括142平及210平的大户型。

210平四房两厅一厨三卫

142平三房两厅一厨两卫

142平三房两厅一厨两卫

首发价格

内部资料显示，项目的首发单价位于9.4-14的区间，面积越大单价随之递增，总价区间落在1300-4500。按目前的广州市场态势，这种大户型和价格段表明琶洲南TOD产品改善及豪宅的定位。

项目配套

琶洲南TOD配套12号线赤沙站，未来可一线连通白云、越秀、海珠及番禺东部，同时可选8号线及18号线交汇处磨碟沙站，仅为一桥之隔。

项目内部规划12班幼儿园一所，36班九年一贯制学校一所。

10分钟半径范围内可到达海珠区医疗中心之一的赤岗，周边分布三大综合性三级医院，广东省第二人民医院、解放军七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院，还有琶洲的私立医院和睦家。

除此以外，琶洲南TOD项目还将建设写字楼商场，打造城市新地标，配套滨水绿地公园、肉菜市场、老年之家、公交站场等，升级为集商业办公、品质住宅和公共服务配套为一体的城市综合体项目。

琶洲南TOD效果图